Grundsätzlich muss für den Verkauf einer Immobilie immer ein Notar anwesend sein, da der Kaufvertrag erst dann rechtskräftig ist, wenn dieser diesen beurkundet hat. Der Notar übernimmt in der Regel auch die Ausgestaltung des Kaufvertrages.
Kurz gesagt besagt ein Kaufvertrag, dass eine Seite, in diesem Fall der Verkäufer, sein Eigentum an die andere Seite überträgt, welche im Gegenzug dieses erwirbt und sich dazu verpflichtet. Der Notar ist in diesem Fall eine durch und durch neutrale Instanz und absolut unparteiisch, was bedeutet, dass dieser keine der beiden Seiten vertritt oder einzelne Interessen durchsetzen oder verhandeln möchte.
Wer sucht den Notar aus?
Gewählt werden sollte der Notar in der Regel von dem Käufer, da dieser den Notar auch bezahlt. Bevor der Vertrag unterzeichnet wird, gibt es bei dem Notar eine Vorbesprechung, um sicher zu stellen, dass alle notwendigen Papiere und Unterlagen besorgt und zur Unterzeichnung des Vertrages vorliegen.
In dem Vertrag ist neben dem Grundbuchstand, welcher Details zu der Belastung des Grundbesitzes enthält, der eigentliche Kaufvertrag enthalten. Diese besteht aus dem Kaufgegenstand, dem Kaufpreis, möglichen Sachmängelansprüchen oder auch Rechtsmängelansprüchen, Erschließungsbeiträgen, dem Besitzübergang, den Miet- und Pachtverhältnissen, den Kosten und der Grunderwerbssteuer, sowie der Auflassung, der Vormerkung, der Belastungsvollmacht und nach Bedarf Sonstiges.
Der Kaufgegenstand ist dabei der wichtigste Punkt in einem Kaufvertrag. Dieser wird detailliert erfasst und bezeichnet, was durch das Grundbuch geschieht. In diesem stehen die genaue Größe, die Lage und die Bewirtschaftungsart. Der tatsächliche Kaufpreis muss in dem Vertrag exakt angegeben werden, da eine falsche Angabe strafbar ist.
Die Auflassung als Teil des Kaufvertrages
Erst, wenn der festgelegte Preis von dem Käufer an den Eigentümer gezahlt wurde, kann dieser in das Grundbuch eingetragen werden. Damit der Käufer in der Zeit der Zahlung bis zu der Übergabe, welche einen Zeitraum von acht Wochen umfassen kann, abgesichert ist, ist die Auflassung ein Teil des Kaufvertrages, durch welche eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen wird.
Durch die Auflassungsvormerkung wird klargestellt und nachgewiesen, dass der Käufer das Grundstück und das Haus bereits gekauft hat. Abgewickelt ist der Kaufvertrag nämlich erst durch die Übergabe der Immobilie.
Wichtige Bestandteile des Kaufvertrags
Oft wird eine Immobilie durch einen Kredit bezahlt, welche der Käufer bei einer Bank aufnimmt. Bevor diese den Kredit gewährt, verlangt sie die Sicherheit durch den Käufer, welcher sich die Grundschuld bestellen und eintragen lassen muss, was durch eine sogenannte Belastungsvollmacht geschieht. Auch hier sollte, wie bei sämtlichen Schritten eines Kaufvertrages, ein Notar anwesend sein und zu Rate gezogen werden.
Die Verteilung der Kosten muss in einem Kaufvertrag festgehalten und festgelegt werden, da der Käufer in der Regel die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt trägt. Auch die Gebühren, welche bei unterschiedlichen Behörden oder für Genehmigungen und Makler anfallen, übernimmt in der Regel der Käufer.
Um als Verkäufer nicht in die Verlegenheit zu kommen, sich schadensersatzpflichtig zu machen, wird in dem Kaufvertrag ein Übergabedatum festgelegt, welches jedoch realistisch sein muss, sonst können zuvor vereinbarte Vertragsstrafen anfallen. Die Gestaltung des Kaufvertrages übernimmt immer der Notar gemeinsam mit dem Eigentümer oder einem Makler, wenn dieser existiert. Der Kaufvertrag sollte jedoch immer von den beiden Partien geprüft werden, bevor diese unterzeichnen.