Vor dem Verkauf – den Hauswert schätzen lassen

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Eine Hausbewertung kann durchaus sinnvoll sein, insbesondere in Fällen wie Scheidung oder im Todesfall wegen der Aufteilung des Erbes, wenn man den detaillierten Wert des Hauses benötigt. Doch es ist gar nicht so einfach, zu einem reellen Wert zu kommen. Folgende Daten braucht man für eine Bewertung:

  • die Adresse
  • das Baujahr
  • die Art der Immobilie, wie beispielsweise Wohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenmittelhaus oder Reihenendhaus

Die Frage, wie das Objekt derzeit vermietet ist, spielt dabei eine wichtige Rolle, denn die zu erwartenden Mieteinnahmen machen das Objekt für manchen Käufer besonders interessant, vor allem für Käufer, die reine Renditeobjekte suchen.

Weiterhin wichtig sind Angaben zu der Quadratmeteranzahl, am besten untergliedert in Wohnfläche und Grundstücksfläche, Angaben zur Art des Daches, der Dämmung, Heizung, Fenster, des Bodenbelags und der Sanitäreinrichtungen.

Detaillierte Angaben zum Haus können den Verkauf erleichtern

Neben den grundsätzlichen Angaben zum Haus, sind es oftmals die Details, welche den Wert des Hauses erheblich steigern können.
In welcher Lage bzw. Ausrichtung wurde das Haus gebaut: Hat es einen besonderen Ausblick? Wie ist das Wohnumfeld, die Dauer der Besonnung und wie ist die Raumaufteilung gestaltet?

Bauliche Besonderheiten eines Hauses, wie z. B. ein Wintergarten, Erker oder Risalit, sollten ebenso hervorgehoben werden.

Besonders wichtig sind Angaben zum Zustand des Hauses: Wurden regelmäßige Wartungsarbeiten oder Renovierungsarbeiten ausgeführt? Wenn Garagen oder ein Carport vorhanden sind, sollte das angegeben werden, ebenso ob es einen Pool, ein Gartenhäuschen, einen Geräteschuppen etc. gibt. Alle Informationen zum Haus müssen genau aufgeschlüsselt werden, um zu einer Bewertung zu kommen. Wichtig ist auch der Energieausweis, der dem potentiellen Käufer, vor dem Kauf vorliegen muss.

Verschiedene Internetportale für Immobilien bieten mittlerweile eine Bewertung an. Aber ob diese präzise genug ist, ist sehr fraglich. Es gibt für die Wertschätzung eines Hauses auch Sachverständige, welche das Haus gemäß seines Wertes richtig bewerten können, denn meist liegt der gewünschte Kaufpreis doch über dem der Realität entsprechenden.

Ein Sachverständiger hilft bei der Ermittlung des tatsächlichen Werts des Hauses

Der Sachverständige erstellt ein Gutachten über den Wert des Hauses und ist unverzichtbar, um den Höchstpreis erzielen zu können. Für diese Gutachten können Sie auch Architekten und freie Ingenieure beauftragen. Viele Verkäufer entscheiden sich für einen Makler, welche wiederum ein Gutachten über das Haus erstellen lassen und sich um weitere Formalien in Verbindung mit dem Hausverkauf kümmern. Lassen Sie sich am besten zunächst einen Kostenvoranschlag machen und entscheiden Sie sich dann, wem Sie die Regelung über den Verkauf Ihres Hauses anvertrauen möchten.

Im Grundsatz gibt es zwei Verfahren zur Verkehrswertbestimmung. Zum einen kann das Sachwertverfahren angewendet werden, indem das Haus getrennt vom Grundstückswert beurteilt wird. In diese Bewertung fließen die Bausubstanz, die Instandhaltung und der Zustand des Hauses ein. Zum anderen existiert das Vergleichswertverfahren, bei welchem die Preise vergleichbarer Immobilien herangezogen werden.

Bei einer Immobilie, welche zurzeit vermietet ist, kommt dagegen das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Außerdem kann man sich Kurzgutachten oder Schätzungen anfertigen lassen, doch diese sind meist recht ungenau. Natürlich gilt: Desto genauer die Angaben zum Haus sind, desto genauer kann der Wert ermittelt werden.

Welche Unterlagen sind für den Hausverkauf wichtig?

Unterlagen, die Sie für den Verkauf Ihres Hauses benötigen, sind der aktuelle Auszug vom Grundbuch, erhältlich beim Grundbuchamt und dazu der aktuelle Auszug aus der Liegenschaftskarte, welcher in den Katasterämtern der jeweiligen Gemeinden erhältlich ist.
Sie benötigen zudem Grundrisse über die Räume und, bei vermieteten Objekten, die Mietverträge.

Eine Möglichkeit, über welche viele Verkäufer noch nicht Bescheid wissen, da sie relativ modern ist, ist die Hilfe eines sogenannten Homestagers. Das sind Leute, meist aus dem Bereich der Innenraumgestaltung, Innenarchitekten u. Ä., welche die Wohnungen oder Häuser aufwerten. Wenn Sie beispielsweise das Haus ihrer verstorbenen Großeltern verkaufen möchten, aber die vorhandene Einrichtung und der Zustand der Immobilie nicht den modernen Standards entsprechen, können sie einen Homestager engagieren.

Solche Firmen entrümpeln, renovieren und bringen Möbel und für den Verkauf hilfreiche Dekorationselemente mit, bis hin zur ausfaltbaren Küche, welche sie dann aber wieder mitnehmen. Damit kann potentiellen Käufern nur eine Möglichkeit von vielen als Inspiration aufgezeigt werden. Im Notfall lassen sie die Bäder neu fliesen oder streichen eine Wand, sie führen aber keine Komplettsanierung durch.
Schon mit geringem Einsatz kann der Verkaufswert rapide steigen. Das Prinzip ist es, durch minimalen Aufwand maximalen Nutzen zu erzielen.

Fazit ist, dass es durchaus sinnvoll sein kann, den aktuellen Wert seines Hauses bestimmen zu lassen, bevor man es zum Verkauf anbietet. Die Beauftragung eines professionellen Sachverständigen kann dabei viel Mühe und Zeit ersparen.