Wenn man ein Haus kaufen will, benötigt man meist ein Darlehen von der Bank, für welches üblicherweise von der Bank Sicherheiten gefordert werden. Hierbei besteht die Möglichkeit als Sicherheit entweder eine Hypothek oder eine Grundschuld aufzunehmen, welche beide im Folgenden genauer betrachtet und erklärt werden sollen.

Was ist eigentlich eine Hypothek und eine Grundschuld?

Das Wort Hypothek ist aus dem Griechischen abgeleitet und bedeutet Unterpfand. Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Grundpfandrechte sind im Sachenrecht Pfandrechte an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten zur Sicherung von z. B. Darlehensforderungen.

Wird eine gesicherte Forderung nicht erfüllt, kann der Gläubiger durch Zwangsvollstreckungsrecht, die Tilgung der Forderungen durch den Verkauf des Pfandes erreichen. Die Höhe der Hypothek ist abhängig vom Wert des Grundstückes oder der Immobilie. Die Voraussetzungen und Bestimmungen einer Hypothek werden in § 1113 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erläutert. Eine Zweckbestimmungserklärung legt fest, welche Forderungen mit einem Verstoß gegen die Vertragsbestimmungen einhergehen.

Es erfolgt bei der Aufnahme einer Hypothek immer ein Eintrag ins Grundbuch.

Mit der Tilgung des Darlehens einschließlich der Zinsen erlischt die Hypothek, kann mit Hilfe einer Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch gestrichen und in eine offene Eigentümergrundschuld umgewandelt werden.

Die Grundschuld ist im deutschen Sachenrecht das dingliche Recht, um die Zahlung eines gewissen Geldbetrages zu fordern. Auch die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zur Hypothek bleibt sie dort auch mit dem Abschluss der Darlehenszahlungen bestehen und kann erneut als Absicherung bei der Aufnahme eines Kredits eingesetzt werden. Eine Löschung der Grundschuld ist mit Kosten verbunden. Der Erhalt hat den Vorteil, dass bei der Aufnahme neuer Darlehen Notargebühren und Eintragungsgebühren eingespart werden können und die Grundschuld problemlos auf andere Gläubiger übertragen werden kann.

Zusammengefasst wird in jedem Fall, eine Sicherheit von der Bank gefordert. Heutzutage wird von den meisten Banken nur eine Grundschuld akzeptiert und keine Hypothek mehr vergeben. Dieser Eintrag der Grundschuld oder Hypothek ins Grundbuch gibt der Bank das Recht, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, die Immobilie zu verkaufen und so das geliehene Geld zurückzuerhalten. Zur Verlustvermeidung für die Bank ist der Kredit niedriger als der Immobilienwert. In der Regel werden für die Beleihung des Objekts vom Verkehrswert der Immobilie 10 Prozent Sicherheitsabschlag genommen.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Unterschieden wird zusätzlich noch in die Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld.

Die Buchgrundschuld wird ins Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld erstellt die Bundesdruckerei einen Grundschuldbrief. Er kann außerhalb des Grundbuchs durch eine schriftliche Abtretungserklärung mit Briefübergabe schnell und ohne Kosten abgetreten werden. Dafür sind die Kosten für die Briefschuld höher als die der Buchschuld.

Vorteile der Grundschuld

Als Fazit kann man zusammenfassen: Bei der Hypothek verpfändet der Schuldner die Immobilie an seinen Gläubiger, damit die Forderungen im Notfall aus dem Erlös der Immobilie getilgt werden können. Die Grundschuld kann ausgesetzt werden, d. h. nach der Abzahlung eines Darlehens kann sie erneut als Sicherheit dienen.

Das ist ein unbestrittener Vorteil der Grundschuld, denn man kann einen weiteren Kredit aufnehmen oder Umschulden. Nach Aussage des Bundesverbandes der Deutschen Banken ist die Grundschuld die heute übliche Sicherheit bei Immobilienfinanzkrediten.

Der Darlehensnehmer ist zudem vor Zinsschwankungen geschützt, denn es ist zumeist so, dass der Grundbucheintrag oft nicht der Restverbindlichkeit entspricht. Damit hat der Eigentümer nach Abzahlung des Kredits die Möglichkeit günstigere, neue Kredite in Höhe der Grundschuld zu erhalten. Dafür ist es aber auch so, dass der Schuldner sich im Falle einer Zahlungsunfähigkeit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Die Grundschuld ermöglicht es sofort, ohne große Klagen vor Gericht, den verpfändeten Grundbesitz versteigern zu lassen.

Die Vollstreckung betrifft dabei nicht nur das Grundstück, sondern kann bis zur Lohnpfändung gehen.

Mit Hilfe einer Zweckbestimmungserklärung können auch Dritte eine Grundschuld eintragen lassen, zum Beispiel Eltern für ihre Kinder. Es muss hierbei eindeutig erklärt werden, wofür die Grundschuld eingesetzt wird. Zur Löschung der Grundschuld, siehe oben, wird empfohlen das dies erst gemacht wird, wenn keine Kredite, wie für eine Sanierung des Hauses etc., mehr benötigt werden.