Meist muss zum Kauf eines Hauses ein Darlehen bei der Bank beantragt werden, weil doch erhebliche Kosten mit einer solchen Immobilie einhergehen. Ein Häuserkauf ist eine Lebensinvestition.
Neben dem Kaufpreis für die Immobilie fallen immer auch Nebenkosten an, welche u. a. mit dem Darlehen einhergehen. Als ersten Orientierungspunkt gibt es hier den Effektivzins. Er beinhaltet die Kreditvermittlungsprovision, eine Bearbeitungsgebühr und das Disagio. Das Disagio bedeutet: Abschlag vom Nennwert bei einer Kreditgewährung. Im Effektivzins sind die Bereitstellungszinsen, die Teilauszahlungszuschläge, die Wertermittlungskosten oder die Kontoführungsgebühren noch nicht enthalten.
Alle Nebenkosten berücksichtigen
Die Kreditinstitute sind nach der Preisangabenverordnung verpflichtet alle Nebenkosten aufzuschlüsseln. Haben Sie den Darlehensvertrag abgeschlossen, ist das betreffende Kreditgeberinstitut verpflichtet, das Geld für Sie bereitzuhalten und das bedeutet, es fallen Bereitstellungszinsen an. Hierbei ist Verhandlungsgeschick gefragt und die richtige Wahl der Bank entscheidend. Denn es gibt Banken, welche tatsächlich ein Darlehen bis zu einem Zeitraum von sechs Monaten zinsfrei zur Verfügung stellen.
Zusatzkosten entstehen, wenn Beträge als Teilzahlungen ausgezahlt werden, weil hier auch Bereitstellungszinsen anfallen. Passen Sie insbesondere bei Vorfälligkeitszahlungen auf.
Was tut man, wenn sich die Lebensumstände plötzlich ändern?
Es kann vorkommen, dass sich Lebensumstände unerwartet ändern. Beispielsweise wenn man aufgrund persönlicher Umstände umziehen muss und sich die Frage nach der Auflösung des Darlehens stellt. Es kann auch vorkommen, dass man einfach umschulden möchte und den teureren Kredit mit einem günstigeren Kredit ablösen möchte.
Die Möglichkeit das Haus weiterzuverkaufen und die Kreditsumme bei der Bank abzulösen, ist meist mit erheblichen Kosten verbunden. Es gilt: man kommt erst nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit problemlos aus dem Kredit heraus. Möchte man den Kreditvertrag früher beenden, kann die Bank im Rahmen einer Vorfälligkeitsentschädigung eine hohe Zuzahlung verlangen als Ausgleich für den verlorenen Gewinn aus den Zinsen des Darlehens. Für die Festlegung dieses Betrags müssen die Banken die Rendite für Pfandbriefe einbeziehen.
Methoden der Rückabwicklung eines Darlehens
Banken sind allerdings nicht verpflichtet vor Ablauf der Zinsbindung das Darlehen zurückzunehmen. Machen sie es, kommt es zur einvernehmlichen Vertragsaufhebung unter Angabe der Gründe. Zur Bestimmung der Höhe der Entschädigung gibt es wieder zwei Modelle. Die Aktiv-Passiv-Methode berechnet die Differenz der Rendite bei Fortführung des Darlehens und den Zinsgewinn einer Anlage und berücksichtigt die freiwerdende Summe in Pfandbriefen. Die Aktiv-Aktiv-Methode beschreibt, dass die zurückzuzahlende Kreditsumme sofort aber zu geringeren Zinsen an einen anderen Kreditnehmer verliehen wird und so stellt die Differenz daraus den Zinsverschlechterungsschaden dar plus einer zusätzlichen Gewinnmarge. Die Gewinnmarge ist die Gewinnspanne.
Grundbucheintragung mit Grunderwerbssteuer
Es folgt dann eine Grundbucheintragung, d. h. zur Absicherung lässt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Das übernimmt ein Notar, dessen Kosten sich an der Gebührenverordnung und an der Kaufsumme des Objekts orientieren. Der Notar ist beim Hauskauf sogar gesetzlich vorgeschrieben.
Grundsätzlich betragen die Kosten für die Eintragung ungefähr ein Prozent vom Kaufwert. Die genauen Gebühren für die Eintragung sind regional unterschiedlich und müssen im Grundbuchamt erfragt werden. Gerichtskosten fallen auch bei der Eintragung ins Grundbuch für Haus und Grundstück an. Diese betragen ca. 0,5 Prozent des Grundstückpreises oder des Transaktionswertes. Die Grunderwerbssteuer betrug vor ein paar Jahren 3,5 Prozent des Kaufpreises, doch mittlerweile wurde sie bundesweit auf bis zu 6,5 Prozent erhöht, u. a. in Brandenburg.
Eine genaue Auflistung und Überprüfung aller Nebenkosten ist wichtig
In der Zusammenfassung setzen sich die hier aufgeführten und beim Hausverkauf entstehenden Nebenkosten aus zahlreichen Posten zusammen. Hierzu zählen: Kosten der Schätzung und Vermittlungsgebühren, Bearbeitungsgebühren wie Notargebühren, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, die Grunderwerbssteuer, Gerichtskosten und Bereitstellungszinsen sowie eventuelle Teilauszahlungszuschläge, Kontoführungsgebühren, Sondertilgungsgebühren und im Falle des Falles eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Sie sehen, es sind nicht zu unterschätzende Kosten, die manchmal ganz versteckt lauern und die sich vor allem summieren. Bitte gehen Sie jede einzelne Position durch und überprüfen Sie, welche Bedingungen auf Ihr spezielles Darlehen und Ihren Hauskauf zutreffen. Fertigen Sie eine genaue Aufstellung über die Nebenkosten an, damit Sie später keine bösen Überraschungen erleben und nicht in zusätzliche Kostenfallen tappen und überprüfen Sie auch alle rechtlichen Grundlagen der Formalien.